不動産取引Q&A #13 容積率の計算を教えてほしい

本日いただいたお便りを紹介します。容積率は、戸建ての建設などにおいては最重要指標のひとつになりますので、ぜひ押さえておきたいですね。

質問：容積率の計算はどうなっている？

ペンネーム：とんぼさん(30代東京都)

ご回答:敷地面積においてどのくらいまで建築物全体の延床面積にできるかが、容積率といいます。土地の前面道路の広さによっても変わる場合があるので注意です。

容積率によって、買った土地の何%が建物全体の床面積（＝延床面積）にできるのかが規定されています。まず、以下例外処理のない代表的なパターン(指定容積率)を示してみたので確認してみてください。(※以下の図表の数値は概算です。わかりやすさ優先として「約」表記を省略していますので、ご留意の上ご確認ください。)

容積率100%の場合

容積率150%の場合

容積率200%の場合

容積率400%の場合

用途地域によって容積率がかわります。

容積率(指定容積率)は用途地域によって変わります。以下で確認できます。

用途地域	容積率(土地によって異なります。自治体サイトなどで要確認)
第一種低層住居専用地域(一低)	50%,60%,80%,100%,150%,200%
第二種低層住居専用地域(二低)	50%,60%,80%,100%,150%,200%
田園住居地域	50%,60%,80%,100%,150%,200%
第一種中高層住居専用地域(一中高)	100%,150%,200%,300%,400%,500%
第,二種中高層住居専用地域 (二中高)	100%,150%,200%,300%,400%,500%
第一種住居地域 (一住)	100%,150%,200%,300%,400%,500%
第二種住居地域 (二住)	100%,150%,200%,300%,400%,500%
準住居地域	100%,150%,200%,300%,400%,500%
近隣商業地域	100%,150%,200%,300%,400%,500%
商業地域	200%,300%,400%,500%,600%,700%,800%, 900%,1000%,1100%,1200%,1300%
準工業地域	100%,150%,200%,300%,400%,500%
工業地域	100%,150%,200%,300%,400%
工業専用地域	100%,150%,200%,300%,400%
用途地域の定めのない地域	50%,80%,100%,200%,300%,400%

前面道路の広さによって容積率が変わる例外的処理がある場合に注意

前面道路が12m未満の場合の容積率が指定容積率より優先される場合があるので注意が必要です。この場合の容積率は前面道路幅員による容積率といいます。

(公式)指定係数 ✕ 前面道路の幅員 = 前面道路幅員による容積率
この前面道路幅員による容積率と指定容積率の厳しい方が採用される容積率

計算例1

計算例2

計算例3

なお建ぺい率は以下別記事にしています。

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