農地に家を建てられるのか？
一見普通の商取引に見えますが、実はこれは法律違反です。でも法的にちゃんと手続きを踏めば農地のある場所を宅地に転用して、戸建を立てることも可能です。また可能になった時に知っておいた方がいい情報もあります。それについての記事を書きました。
戸建てを建てたいなって思うエリアの街中でも田畑をみかけることも少なくないと思います。「この田んぼの持ち主と交渉して家建てられないかな」と思ったことある方もいると思います。
このアイデアを実現するには、普通の宅地と違って、農地法という法律の規制がある土地になるため、対応するためには、いくつか知識が必要です。まずは農地の基本的な仕組みを押さえましょう。
農地についての知っておいた方が良い基礎知識
(1)農地は、ざっくりと表現すると「現在進行形で農業が行われている土地」のことです。これは、登記簿上の地目(土地の用途についての記述)よりも現況（現在の状態）が優先で、一見して「1面野菜畑になっているな」「ここは米作ってるな」って土地は農地になります。なお、庭の一角の小さな家庭菜園などは農地にはならない場合もあります。
(2)農地は、原則農家しか持てない。例外的に相続の場合など例外がありますが、農地は原則農家(農業従事者)しか持てません。なので、農業従事者でない方が将来的に戸建を立てようという目的で、農地をまず、農地として購入してから、転用手続きをするというのは法律違反となります。
(3)農地はしかるべき手続きをすると宅地にできる(転用できる)。農地を農地として取引して、所有者を変えようとすると上記のように農家しか法律上許されませんが、農地を宅地に転用(利用用途を変える)し、かつ購入するというのは、公的に認められている手続き方法があるので可能です。この手続きを踏めば農家以外の人も取引によって土地を取得できます。
農地を宅地に転用する場合の手続きの基本
市街化地域の場合の手続きは比較的楽：市街化地域とは、利便性からして、戸建を建てたいなと思う人が多いエリア全般と考えるとわかりやすいかと思います。正確には、行政が市街化を進めたいエリアのことです。行政のホームページにどこからどこまで市街化地域かなどは広報されていますが、イメージとしては、駅前〜郊外、お店がある、病院に行くのにあんまり不便でない場所、そういう場所はおおむね市街化地域です。
なので、市街化地域にある田畑を転用して戸建を立てたい（宅地にしたい）という需要が一番多いと思います。行政側もそのため、一番手続きを楽に設定しています。
市街化地域の農地の転用取得手続きは、農業委員会への届出で完了となります。
農業委員会とは、地元の農家の人が作っている公的な組織になります。例えば東京都八王子市だと、八王子市役所内に窓口が設けられています。要はその窓口に必要書類を提出すれば原則OKです。
(参考例)八王子市の農業委員会への届出についてのページ
https://www.city.hachioji.tokyo.jp/kurashi/sangyo/004/004/004/p024752.html
市街化地域外の農地の転用取得は結構大変
これは、他の地域の場合と比べて大幅に楽な手続きになっています。市街化地域以外だと、市街化調整地域(山に入って、田畑・森林豊かな地域をイメージください)、非線引き地域などがありますが、そういう市街化地域ではないエリアの農地を転用して、取得する場合は、農地法5条許可という許可を都道府県知事から取得しないと農地を宅地に転用できません。
これと比べると、市街化地域の農地転用手続きは、届出だけでOKで、わざわざ許可を取る必要もないので圧倒的に楽です。行政側も市街化地域は、人がたくさん住んで発展していってほしいという狙いもあって政策実施している面もあるので、それで手続きも簡略化されていると考えられます。
農地転用した宅地に戸建を建設する際に知っておいた方がいいこと
地盤改良工事が必要 田畑は、作物を育てるための土地づくりをしてきた経緯があるので、柔らかい土で構成されているケースが多いので、言い換えると地盤が軟弱になりがちです。なので、地震などにも耐えられるように地盤改良工事をしてから戸建を建設していくことが必要です。地盤改良工事には数百万円かかる場合も少なくないので、土地の立地の良さと地盤改良工事を含めて土地の価格が予算と合うかを検討することが必要です。
以上です。農地は立地が結構好ましいものであったり、農業向きな土地ということで日当たりが良かったりと永住するためには農地法の手続きをしてさらに、地盤改良工事しても永住したいと思える土地もあると思います。その際には、この記事がお役に立つかもしれません。
(※本記事は、関連する制度についての一般知識の解説を行ったもので、個別のケースに関して一切保証するものではありません。)
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南多摩広域エリアでの住まいと店舗テナント情報のお役立ちニュースサイトです。
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